核心结论

1、整体表现：前七月房企发债6428亿元，境内债券占主导 

2、企业表现：融资总量下降，TOP10房企平均额最大

3、融资成本：“马太效应”凸显，利率呈结构性分化

4、融资手段：绿色债、ABS、永续债为房企偏爱

5、发行期限：境内外债券发行期限明显缩短，境外债较上月缩短1年

6、到期债务：7月重回千亿，房企到期债务净额连续11月为正

数据来源：wind、领先指数整理

7月末，上海银保监局开出17张罚单，五大行罚金共910万元，此次主要涉及房地产贷款违规。

住建部、国家发改委等八部委联合发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，提出房地产市场秩序三年实现明显好转的目标以及具体整治范围、措施和机制。

“三条红线”的补丁政策称，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%，这一比例限制不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地的支出。

7月30日，据人民银行消息，我国房地产贷款增速持续下降，创8年来新低。2021年以来，房地产贷款增速持续低于各项贷款增速。此外，信托规模、境内外信用债发行规模、存量规模都呈下降局面。

多方调控，政策已经从金融端延展至投资端，监管力度信号不断加大，房企外源性融资所需资金的供需两端均被严控。领先指数预计，下半年房地产行业政策持续加紧的趋势不会改变。

01整体表现：前七月房企发债6428亿元，境内债券占主导

数据来源：领先指数整理

根据领先指数统计，2021年1-7月房企境内外债券融资约6428亿元，规模累计增速为2017年以来同期最低，总规模占比为2020年的53%。境内、境外融资规模同比分别下降3%、29%。其中TOP50房企融资规模为4541亿元，环比6月增长22%。

单月看，除1月达1807亿元外，2-7月房企单月融资量在千亿元左右徘徊，近半年平均融资额不足千亿元。7月单月境内债券融资共发行89笔，较上月增加7笔，规模达948亿元，相比6月857亿元实现环比增加10.61%，而同比减少23%。

其中，境外融资共发行18笔债券，规模约280亿元人民币，环比增长15.7%。有房企比如路劲基建、武汉城建、合生创展债券发行规模达5亿美元以上。境内融资共发行71笔债券，规模约668亿元，环比增加8.6%，同比减少8.2%。

来源：领先指数整理

从结构来看，境内发债金额仍占据市场主导地位，实现近三年以来同期的较大增幅，相比去年同期上升7%。

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 7月房企境内债不完全统计

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7月房企海外债不完全统计

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02企业表现：融资总量下降，TOP10房企平均额最大

自2020年11月以来，房企的单月融资已经连续9个月均呈现同比下降。

据领先指数统计，7月房企融资规模TOP3为万科、首开股份、远洋集团，分别为267亿元、200亿元、194亿元。2021年1-7月平均额最大为TOP10房企，平均融资额162.2亿元。

规模梯队的房企融资量均呈现同比下降，TOP31-50梯队同比降幅最大。TOP10房企的融资成本最低，为4.23%，呈现最大幅度下降。

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03融资成本：“马太效应”凸显，利率呈结构性分化

7月单月来看，境内债券融资平均票面利率4.16%，较上月下降34个基点；境外债券融资平均票面利率为7.00%，较上月下降83个基点。

来源：领先指数整理

从企业来看，不同房企在融资成本上的“马太效应”也进一步凸显，利率出现了冰火两重天的局面。房企自身禀赋如股东背景、土储质量、拿地能力和融资能力成为房企分化关键。

7月境内发债企业中66%属于国有企业，其平均票面利率为3.58%，拉低7月境内债券利率水平。比如远洋发债利率低至2.7%。而信用评级、资质较弱的房企将进一步处于弱势，融资成本偏高。比如阳光100中国12.65%、中南建设11.69%，绿地香港9.625%，中梁控股8.5%。尽管高利率，但这部分房企不得不饮鸩止渴，依赖美元债这一融资途径。

7月13日，远洋集团发行于2025年到期的3.2亿美元2.70%有担保绿色票据（经扣除有关发行票据应付的任何折扣、费用、佣金及开支后，发行票据的估计所得款项净额约为3.163亿美元），融资利率为2.70%。

7月13日，碧桂园计划发行的一笔2亿美元优先票据，利率仅2.7%。短短两年时间里，碧桂园的发债利率堪称直线下探。

从本月已披露的融资利率来看，房企融资利率范围为2.7%-12.65%。整体来看，2021年1-7月TOP100房企新增债券融资成本5.46%，较2020年下降0.61个百分点，其中境外债券融资成本达6.79%，下降1.04个百分点，境内债券融资成本4.33%，较2020年下降0.1个百分点。

04融资手段：绿色债、ABS、永续债为房企偏爱

7月下旬，中资房企美元债普跌，其中融创、雅居乐、融信、新城控股、佳兆业、正荣等多支中资美元债跌幅创纪录。

融创中国2024年到期美元债跌幅创纪录，该公司5.95%债券盘中每1美元跌2.1美分至92.9美分；

 雅居乐2026年5月到期5.5%债券每1美元跌1.1美分至95.7美分等。房企回购债券的动作，并未挽回投资者信心，境内外信用债发行受到一定程度的阻碍。

处在监管风暴下，房企正在尝试多元化渠道疏解资金压力，比如ABS、绿色债、永续债等。为了吸引海外投资，房企可以通过回报率、股权融资等多方面助推境内债发行。

7月债券融资规模持续上涨，环比提升25%。股权融资总额收缩为15.99亿元，占比融资总额2.15%，环比下降62.15%。

7月房企债券融资方式统计

来源：领先指数

ABS模式的融资不用计入表内，可以有效帮助房企调节有息负债。

以万科为例，过去4个月内有6笔发行的购房尾款ABS更新最新状态，累计为万科融得近80亿元。

华发7月下旬发布公告称，拟发起购房尾款融资业务，规模不超过2.87亿、时间不超过两年，融资成本不超过7%/年。

日前，穆迪在一份新报告中称，2021年全球绿色债券、社会责任和可持续发展债券发行额有望达8500亿美元，创下新的年度记录，并且较2020年发行额大幅增长59%。

绿色债券也正在成为房企融资的新宠。据领先指数不完全统计，近期有十多家房企公布绿色债券相关发行计划。

上坤地产首次尝试发行绿色债券，发行总额 2.1亿美元364天绿色优先债券，票息高达12.25%。

7月5日，当代置业发布公告称，恒生银行为其提供一笔1亿港元的绿色贷款，期限364日，该绿色贷款仅可用于具有相关绿色建筑标准认证资格的项目。

7月16日，新城控股公告称，集团境外子公司新城环球完成在境外发行总额为3亿美元的绿色无抵押固定利率债券，并已在新加坡证券交易所上市。这是新城控股发行的首笔绿色债券，该笔美元票据息票率为4.625%。

祥生发布可持续融资框架，规定祥生拟发行绿色、社会及可持续发展债券等债务类工具，以获得香港品质保证局（HKQAA）和欧洲Sustainalytics的双重可持续债“第二方意见”认证加持，这是其后续发行绿债的基础。

7月26日，路劲发行5亿美元5年期绿色债券，利率仅为5.125%，债券超额认购至 6.4倍，最终从3亿美元增量发行至5亿美元，其中超过40%为绿色投资者。

值得注意的是，7月30日，招商蛇口申请为期3年的总金额为100亿元的永续债券投资，拉动其他债券融资整体规模显著上升。

05

发行期限：境内外债券发行期限明显缩短，境外债较上月缩短1年

日前，中诚信国际对下半年房地产行业总体信用基本面进行评估，将看黄色片行业展望由稳定调整为负面。这一动作使投资者对房企的信心走低。不少信用评级低的中小房企甚至难以发行2年期以上美元债。

7月，境内债券融资发行平均期限为3.5年，较上月减少约1.0年；境外债券平均发行期限为2.8年，较上月减少约0.3年。

06

到期债务：7月重回千亿，房企到期债务净额连续11月为正

7月境内外债券融资到期债务规模约1158亿元，环比增加29.2%，同比增加12.6%，房企到期债务净额210亿元。融资新规后，新增发债规模不及到期债务规模已连续保持11个月。

领先指数预测，未来一年内仍有426.36亿美元的境外债券到期或可回售。这意味着短期内房企偿债压力不减，尤其是信用水平欠佳的房企，比如泰禾、华夏幸福、蓝光发展等等。降低负债率是其首要发展任务。

部分房企通过股权融资进行资金回笼。其中单笔融资金额最高事项为绿地控股通过转让绿闵物业予花样年控股，实现融资12.6亿元。

另外，海外股权融资方面，除6家上市房企进行股票期权计划融资外，越秀地产分拆越秀服务集团有限公司，并通过部分行使超额配股权实现融资1.76亿元。

最新消息显示，珠海万达商管在香港注册登记，这意味着对外引战、对内重组完成，珠海万达商管将提交上市申请，不出意外，今年11月左右完成上市。

当然，若部分房企保持规模快速增长，资金与成本匹配难度越来越大，债务或还将密集出现。

近18个月房企债券融资发行与到期规模走势

数据来源：wind、贝壳研究院、领先指数