核心结论

 1、整体表现：26家房企超1000亿元，销售总额达90177亿元

 2、企业表现：70%房企8月业绩同环比双降，部分房企销售目标完成率超60%

 3、门槛：各大区间门槛值同比涨幅均超20%，百强门槛增长最快至190.2亿元

 4、权益比例或继续下降，部分房企规模或存“注水”现象

 5、“变绿”为目标，“以销定投、以销定产”成为新趋势

数据来源：领先指数整理

8月，房地产市场继续降温，29个重点监测城市商品住宅成交面积同、环比分别下降22%和10%，较2019年同期下降8%。一线城市成交整体仍处高位，环比增长4%，同比下降9%，较2019年同期增长27%。

从业绩规模看，8月单月增速放缓，百强房企中7成企业同环比双降，部分房企降幅高达-69%。

但从销售目标完成率看，多数房企已超60%。随着部分城市集中供地政策推出，房企联合拿地开发、分散投资风险积极性愈发高涨，未来权益比例或继续下降。

01整体表现：26家房企超1000亿元，销售总额达90177亿元

领先指数发布的“2021年1-8月房地产企业销售全口径金额表现”研究显示，TOP100房企实现全口径总销售金额总计90177亿元，1000亿元以上超级阵营共26家，较去年同期增加8家，销售额增长率均值高达44.55%。TOP100房企权益销售额均值为655亿元，权益销售面积均值为466.4万平方米。

从全口径销售金额榜排位来看，2021年1-8月，碧桂园、万科、中国恒大、融创中国、保利发展、中海地产的“前六”格局稳定。上半年累计全口径销售金额分别录得5606.1亿元、4444.75亿元、4417.1亿元、4151亿元、3742亿元、2590.2亿元，累计同比增速为12%、10%、10%、12%、15%、9%，整体较上月增速呈现放缓。

其中值得注意的是，融创中国8月增速最快。而中海地产虽处在前六位，但和第五位保利发展的差距相比1-7月扩大至1151.8亿元，增速为前六中最慢房企。对比去年同期，恒大出现负增长为-2%，这与最近的负债有关。

02企业表现：70%房企8月业绩同环比双降，部分房企销售目标完成率超60%

 数据来源：领先指数整理

2021年1-8月，头部26家房企全口径销售金额均实现11.7%累计环比增长率，占前100房企总销售额的62.07%，较上月增长4.07个百分点。

具体来看，8月房企单月业绩表现不及1-7月及去年同期，70%百强房企同环比双降，其中26家同比降幅大于30%。26家头部房企（超千亿规模）8月单月平均增长率为-20%，其中超过平均值的房企有15家，中梁控股同比下降69%。仅保利、绿城、绿地、正荣、佳兆业等少数几家企业实现同环比增长，业绩表现突出。

26家超千亿规模房企1-8月同比统计表

数据来源：领先指数整理

尽管如此，领先指数统计18家样本房企，目标完成率均超60%。其中滨江集团完成率最高，达77%。但基于政策层层加码及房企自身战略调整，全年销售目标完成或仍存压力。

部分房企1-8月销售目标完成率统计

数据来源：领先指数整理

03

门槛：各大区间门槛值同比涨幅均超20%，百强门槛增长最快至190.2亿元

数据来源：领先指数整理

从整体销售情况来看，2021年1-8月TOP100房企整体销售金额增速略显乏力，但不同阵营分化仍然明显。其中，全口径销售金额超过1000亿元的房企有26家，较去年同期增加8家。

26家超千亿的企业分别为碧桂园5606.1亿元、万科地产4444.75亿元、中国恒大4417.1亿元、融创中国4151亿元、保利发展3742亿元、中海地产2590.2亿元、招商蛇口2174.2亿元、绿地控股2085.9亿元、华润置地2080.05亿元、金地集团2074.5亿元、绿城中国1999.7亿元、世茂集团1989.2亿元、龙湖集团1817.3亿元、旭辉集团1770.5亿元、中国金茂1620亿元、新城控股1517.1亿元、中南置地1404.2亿元、阳光城1329.1亿元、金科集团1308.5亿元、中梁控股1190.1亿元、滨江集团1156.7亿元、龙光集团1152.4亿元、建发房产1141.4亿元、融信集团1098.4亿元、正荣集团1090.05亿元、佳兆业1021.5亿元。

从门槛变动来看，全口径销售金额处于200亿元以下的房企仅3家，较去年同期减少19家。全口径销售金额200-500亿元的房企有42家，较去年同期增加11家；500-1000亿元房企29家，与去年同期持平；1000—2000亿元房企由去年同期12家增加至16家；2000-3000亿元房企有5家，较去年同期增加4家；3000亿元以上房企有5家，与去年持平。总体看，200亿元以下的小型房企销售额增长较快。2000-3000亿元区间（TOP10以上）房企同比涨幅为29.4%。TOP30、TOP50房企的门槛值涨幅分别为33.54%、26.81%。

数据来源：领先指数整理

值得一提的是，TOP100门槛值增幅最大。以2019年同期为例，TOP100门槛为143亿元，2020年为140.9亿元，而2021年为190.2亿元，较2020年同期增长34.99%。

随着行业分化持续，规模房企的竞争优势日益凸显，500亿元正成为房企规模发展的重要分水岭。TOP50门槛也由2020年同期的462.2亿元增至今年的586.1亿元。虽有各种因素影响，但房企销售额增速保持高位水平。尤其值得一提的是，千亿俱乐部房企较去年同期增加8家。

04权益比例或继续下降，部分房企规模或存“注水”现象

领先指数选取TOP55（2021年1-8月全口径销售金额500亿元规模以上）房企做样本，对应其权益销售金额，得出平均权益比例为68.2%，较2021年1-7月整体比例下降0.8个百分点。其中中国恒大、绿地控股、荣盛发展、路劲集团权益销售金额比例均超过90%，中国恒大权益金额比例最高达94%，弘阳地产为最低至42%。

数据来源：领先指数整理

分销售区间来看，领先指数选择2021年TOP55全口径销售金额位于500亿元以上的房企来进行观察：其中3000亿元以上、2000-3000亿元、1000-2000亿元区间的房企平均权益销售比例为72.8%、74.2%、66.8%。值得注意的是，相比1-7月的73.2%、91.45%、68.8%来看，2000—3000亿元房企平均权益销售比例增长明显。

根据表格可看出，权益比例低于50%的房企有6家。除了大型企业业绩存在偏差外，部分小型房企，业绩或也存“注水”现象。比如，2021年1-8月康桥地产全口径数据236.85亿元，权益口径135.9亿元，约有100.95亿元差额，该差额占到权益销售额42.6%。

以绿城为例，全口径销售额为1999.7亿元，权益销售金额为933.6亿元。权益销售额仅占全口径销售额的47%。

众所周知，权益口径销售额更能反映房企真正的销售情况，不少房企销售金额增长的背后，存在一定合作开发促进业绩增长的现象。

以滨江集团为例，2020年1-8月、2021年1-8月权益销售额占同年销售额比分别为51.24%、46%，呈现下降趋势。

这意味着，滨江集团2021年1-8月实现的销售额中，只有54%业绩来自自己，还有46%业绩是来自项目合作方。也说明，滨江集团土地面积权益比重在降低。据2020年年报得知，滨江集团新增土储货值权益比例为50%。公司土地储备可售货值约2800亿元。

再以正荣集团为例，数据显示，正荣集团全口径销售金额约为1090.05亿元，权益销售额为588.7亿元，权益销售比仅为54%。这距离正荣集团2020年业绩发布会提到的60%目标还有些差距。据了解，今年正荣地产新增的24个项目里，有21个都有合作方，未来或将继续50%左右的权益比例。

05“变绿”为目标，“以销定投、以销定产”成为新趋势

不触红线、投销比不超40%、低成本融资也是房企争抢规模的不懈动力。而短期内，房地产行业的盈利水平将继续下降，有房企利润水平甚至已达历史最低水平。

8月24日，碧桂园2021年度中期业绩说明会上提到，公司目前只有资产负债率比绿档要高，希望在2023年6月之前成功降绿。

富力地产表示，三条红线目标在2023年可以完全达标，而2021年底可以有其中一至两条达标，净负债比率可于2021年底达标。

奥园集团也表示，公司将通过促回款、调节奏、降成本、快交付，未来三年均实现正经营现金流，达到降低负债、增厚净资产。到2022年底，奥园将实现‘三条红线’全面归于绿档。

在投资端，融资难度加大，大部分房企以不超标为基本前提，审慎成了未来很长一段时间内房企的拿地策略。针对中西部等国家政策长期支持的区域，房企可提前布局。

在经营端，房企可发展轻资产业务，比如代建等；同时，房企通过开展收并购活动深化战略布局。

华润置地总裁李欣表示，华润置地已注意到市场上出现了很多的投资收并购的机会，而公司也始终把多元化渠道获取土地作为公司重要的战略举措之一；

恒大32.5亿港元出售恒腾网络11%股份；碧桂园服务收购湖南天环物业100%股权，该公司由深圳市帕拉丁五期股权投资合伙企业（有限合伙）、曹丰分别持股80%、20%；

融创服务收购获得抚顺恒润物业全部股权，在此之前，抚顺恒润物业管理有限公司由方友平持股80%，杨林持股20%；

中国电建地产集团天津置业有限公司挂牌转让天津褐石房地产开发有限公司50%股权，披露起止时间为8月6日至9月2日；

8月31日，浙系房企佳源集团筹划180亿元收购中天城投100%股权。

数据显示，2021年上半年收购次数达到105次，涉及金额约1505亿元。领先指数预计2021年房企间收并购市场规模将超2000亿元。的确，市场化、有效率地并购将有助于房地产市场供求平衡，优化行业资产负债结构，提升房企经营能力，助力行业健康发展。

在销售端，个别房企提出了“以销定产”。8 月 18 日，雅居乐中期业绩发布会 “更新”了 2021 年开发计划。2021 年雅居乐预计开发面积 2676 万平方米，其中新开工面积为 808 万平方米，竣工面积为 870 万平方米，较去年增长 21.7%。

针对此次更新后的开发计划中新开工面积60万平方米的减少，雅居乐第一次提出“以销定产”的供货节奏。

有业内人士指出，这对“以销定投”策略或将有一定影响，未来将成为低周转、低盈利行业的重要经营模式。