核心结论

1、整体表现：2家房企销售面积超5500万平，头部优势明显

2、门槛：超千万㎡房企同比增4家至18家

3、企业：销售面积平均权益比例下降3个百分点

4、市场：政策加码、土地流拍，房企投资意愿不强

导语

第三季度以来，由于调控持续加码，特别是信贷环境收紧，导致购房贷款放款延长的同时，土拍升级叠加房企资金压力加大，债务违约频现，进一步降低了市场预期。

9月，房企销售面积整体持续下降，住宅用地供应建筑面积22676.8万平米，同比下降10%。成交总建筑面积为11210.6万平米，同比下降50%。从城市来看，一二线城市成交规模上升，三四线城市有所下降。

01整体表现：2家房企销售面积超5500万平，头部优势明显

2021年1-9月房企销售面积TOP100上榜房企均值达到686.97万㎡，比1-8月均值增长52.4万㎡，同比增长8%，较上月增速放缓。27家房企超过均值，较1-8月增加1家。其中有2家房企销售面积超过5500万平方米，16家房企销售面积在1000-3000万平方米，比1-8月增加4家。17家房企销售面积在500-1000万平方米，较1-8月减少4家。

从1-9月的看黄色片企业销售面积TOP100来看，其中的前十强房企与1-8月相同，保持稳定增长。

横向来看，2021年1-9月看黄色片企业销售面积TOP10与2020年1-9月看黄色片企业销售面积TOP10的上榜房企相同，其中融创中国超越万科，这也从侧面佐证了头部房企的优势地位更为明显。

但阳光城较去年同期从第13位下降至今年21位，世茂集团替代阳光城成为今年同期的第10位，其销售面积为1429万㎡。值得一提的是，蓝光发展已经跌出销售面积百强房企榜单。而2020年1-9月其销售面积为857.4万㎡。

数据来源：领先指数整理

领先指数选取 TOP50房企作为样本观察同比增幅，绿城中国增幅最大为52%，建业集团同比下降39%。

02门槛：超千万㎡房企同比增4家至18家

2021年1-9月百强房企各梯队销售面积门槛基本平稳，相较去年TOP100房企销售面积达177.9万㎡，同比增幅45%，增幅最大。

数据来源：领先指数整理

从各大门槛分布数量看，18家房企的销售面积超过千万平方米，分别为碧桂园6906.75万㎡、中国恒大5572.6万㎡、融创中国3188.35万㎡、万科2932.1万㎡、保利发展2521.35万㎡、绿地控股1861万㎡、新城控股1626.3万㎡、金科集团1530万㎡、中海地产1414.4万㎡、世茂集团1249万㎡、华润置地1236万㎡、龙湖集团1182.55万㎡、绿城中国1170.1万㎡、旭辉集团1103万㎡、中南置地1069.8万㎡、金地集团1062.6万㎡、中梁控股1056.5万㎡、招商蛇口1046万㎡。

与去年同期相比，销售面积超过千万㎡的房企增加4家。值得注意的是，500-1000万㎡的房企为17家，较去年同期减少4家。

03企业：销售面积平均权益比例下降3个百分点

权益销售方面，本期领先指数选取TOP61房企（销售面积超300万方）进行观察，权益销售面积比例平均值为70.27%，比1-8月同期下降3个百分点。

而权益销售面积超千万㎡的房企仅9家，相比全口径销售面积的一半，分别是碧桂园、中国恒大、融创中国、万科、保利发展、绿地集团、新城控股、金科集团、中海地产。

数据显示，中国恒大权益销售面积占据第一位，达5183.7万平方米。除去几家房企未统计到，敏捷集团权益比例100%，为61家房企中最高值。大唐地产权益比例为最低值48%。

来源：领先指数整理

04市场：政策加码、土地流拍，房企投资意愿不强

截至9月底，超30个城市累计发布超70条调控政策，涉及到限售、限价、限购、限贷、公证摇号购房、调整增值税免征年限、土地出让管理及二手房成交参考价机制等多个方面，调控范围从一二线热点城市扩大至三四线热点城市，出台二手房成交指导价格的城市规模也在不断扩围。

除此之外，三季度各地政策“双向”调节模式开启，“限涨”与“限跌”同现，已有沈阳、长春、唐山等十余城出台“限跌令”，另有部分城市发放人才购房补贴、上调公积金贷款额度、下调二手房交易个税征收率等，以稳定市场预期。

从土地供应看，土地流拍、撤牌明显增加，土地成交规模难有较大改善。新开工面积下降态势难改。杭州第二批集中供地的10宗土地，9宗流拍了，仅仅只有一块土地报名成功。无独有偶，流拍现象在合肥、成都、沈阳等“双集中”城市相继出现，引起市场关注。有分析称，截至目前已完成第二轮集中供地的8个城市，合计超过100宗地或直接流拍，占全部供地总数的比例超过30%，这样的情况已经类似于2007年下半年。

9月10日，济南第二批集中供地开拍前55宗挂牌地块中，18宗地提前终止，成交37宗，全部底价成交。

9月11日，天津第二批集中供地挂牌的61宗宅地中9宗停牌，2宗流拍，31宗底价成交。

9月14日，原定于9月15日—17日进行的成都第二批集中供地，有17宗地因故终止出让。最终，原计划出让的75宗地块，只剩58宗继续出让。3天的集中出让成交52宗地块，6宗流拍，成交地块里有38宗底价成交。

9月15日，合肥将26宗地块中的18宗延期出让，并由拍卖出让转为现场挂牌出让，挂牌日期为9月16日至29日。

9月15日，沈阳第二轮集中供地的46幅土地中，共有24宗地块提前终止出让，只剩22宗地进入招拍挂流程。最终，本轮出让仅有19宗地块成交，3宗地块流拍。

此外，房企新开工、土地购置降速进一步拖累投资增速。

领先指数认为，虽然重点城市短期库存和中长期库存不足，部分购房需求处于持币观望状态，但随着四季度供应端的改善以及房企促销活动，这部分需求将逐渐入市，对市场成交规模形成有效支撑。

此外，9月底，中央接连释放稳楼市信号，央行“两个维护”对稳定市场预期、提振市场信心起到重要作用。

结语

领先指数预测，10月及四季度，房地产金融监管仍偏严，部分城市市场调整压力有所增加，市场竞争或将更加激烈，加速销售回款仍是企业的首要任务。

在降档方面，房企进入瓶颈阶段。2021年上半年与2020年末相比，红档企业减少4家，橙档企业增加3家，绿档企业、黄档企业数量保持稳定。

在土储方面，房企审慎拿地，品牌房企拿地面积、拿地金额同比下降均超五成，保障现金流的稳定成为企业的工作重点。

在经营策略方面，抓营销、优化人员成为持续性动作。