主持人：感谢顾会长的分享，近期关于房产税的讨论很多，那么税务政策会对房地产市场的未来有什么影响呢？下面有请原国家税务总局税收科学研究所副所长靳东升先生，为大家解读税务政策将如何影响房地产行业，有请！

国家税务总局税收科学研究所副所长  靳东升

靳东升：各位嘉宾大家好！今天为大家分享税收政策。

刚才顾会长为大家介绍了我们国家房地产调控，从税收角度来讲，房地产市场对税收是比较敏感的，从它的影响来看也是现实存在的，分三个阶段：

第一个阶段是2006年以前，第二阶段是2006年到2013年是持续发展的阶段，第三阶段是2013年至今。这三个阶段税收是不断进行调控，出台一系列的政策，大家经历过都知道。

我想给大家介绍的是最近的政策。一个是个人所得税，这块没有很大的变化。再就是营业税，年初颁布的两年以上和两年以下，以两年作为界限，两年以上征税，两年以下不征税。这个政策发布之后就营改增了，营业税就没有了，增值税代替了营业税。

指向性的文件，过去从来没有这种文件，不是全国普遍适用，这个政策北上广深不适用，这很特殊。还有契税，把优惠的范围给扩大了，原先只是个人唯一住房，现在不指定了，都按1%进行征税。北上广深仍然是不适用，因为北上广深都比较特殊。

现在对我们影响比较大的就是营改增，可能大家注意到了，我们过去是需求管理，以需求方来调节，所以无论是营业税还是增值税还是契税都是调节需求的，个人买房对个人征税或者减税进行调整。但营改增不是这样，营改增是对供给方征税，这是国家在税收方面的表现。

2016年的36号文件提出了营业税改增值税，对有特殊情况的免征增值税，企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售的是免增值税。涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权。有亲属关系的，比如夫妻俩人离婚了，房子给丈夫了或者房子给夫人了。将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。

社会影响大，但是实际作用不大。有一个北京的课题组做了一个分析，我跟大家分享一下。2013年开始北上广深这四个城市的房价都是在上涨的，2014年、2015年、2016年突飞猛进，当然政府要采取一些措施抑制房价。这些措施三个阶段的税收政策有什么作用呢？如果看这个图表是没什么作用，房价涨的速度还是很快。但是有一个数学分析，随着我们限价政策、信贷政策、税收政策，实际上还是有作用的。如果没有这个政策的话，就是这条红线上面的房价会表现成这样情况。如果有了这个政策，现在这条蓝线的趋势是这样的。所以综合政策的使用，对房价还是有一定的抑制作用。但是抑制作用有限，还是市场发挥了根本性的作用。税收政策对房地产市场的影响短期的是有限的，可能随着时间的推移，它的作用会越来越减弱。

营改增，现在实行增值税了，大家都是亲身体验，应该说对我们影响还是比较大的。通过我总结有这么几个方面。

一个是扩大了范围，房地产业全覆盖，没有营业税了，所有行业都实行增值税了，从税收的机制、税收的链条抵扣的顺序就可以实现了，消除了重复征税，实现了支持现代服务业和制造业升级的发展。

二是允许将新增的不动产纳入抵扣范围，促进扩大有效投资。

三是新增试点行业的原有营业税优惠政策原则上延续确保所有行业税负只减不增，有40多项各种优惠政策，我们国家的税收优惠政策是比较多的。

四是有利于简化房地产税制，降低房地产综合税负，促进房地产合理回归。

从税制来讲，按照制度来进行计算的，原来营业税制度应该征多少税，理论上法定的税负，和现在法定理论的税负是平移过来。现在的机制本身变成了一种互相监督的链条。规范的制度肯定对我们的房价是有很好的

五是有利于促进社会各产业的分工与合作，提高社会经济的运营效率。

六是有利于加强税收管理和税源监控，堵塞税收漏洞。

不规范的企业、简易征收的企业，就享受不到增值税抵扣的好处。房地产业、建筑业有一些简易征收的办法，和原来营业税是一样的。不规范的企业，得不到专用发票，也不能抵扣。结果就会造成我们增值税大家感觉都会比较复杂，过去营业税我们只是财务人员、销售收入跟营业税挂钩，现在增值税以后，不仅财务人员，购买人员、销售人员、管理人员都要了解增值税的构成，这样才能全过程的管理规范。有一个环节出问题，就可能会造成税收损失。

那怎么办呢？建议：一，重塑税收征纳关系。之前是国税局，现在是地税局了，要跟他们沟通。二，组织相关人员培训，熟练掌握政策。我们的采买人员和销售人员原来税收跟他们没有关系，不关心，现在可能不小心就进入税收陷阱或者收入陷阱。三，匡算税收负担变化，合法税收筹划。不要盲目减轻税负，可能会存在很大的风险。四是调整定价和营销策略。根据增值税的变化，调整定价和营销变化，什么时候销售房地产项目，这个房地产项目是销售好还是出租好还是采取一些其他的措施。

房地产税制的改革。十八届三中全会决定加快房地产税立法，大家都很关心，但雷声大，雨点小，只听楼梯响，不见人下来大家都非常关心什么时候能够出台。全国税务总局已经研究了房地产的税制，房地产税应该已经出现眉目了。不过一切尚需要等待政府部门最终的动作，什么时候人大要审议了、人大要立法了，这时候才知道什么时候开始征收了。

我们现在房地产税制是一个链条，房地产从开发、使用、销售整个过程税制设计的是不完全合适的，这就造成了税负分布不均匀。我们在座都是业内人士，我们开发环节税费比较重，使用环节税费比较轻。销售的时候可能就要考虑到这个情况。这个就不利于产业发展。还有现行的房地产税是1986年的时候的一个条例，现在已经30多年了，形势已经发生了很大的变化。比如租金，房地产税说按租金22%进行征收，这个税负太高了。但是当年的时候，由于房地产主要是国有资产，是不允许出租的。但是现在情况发生了变化，还是老制度，显然是不符合现在的形势的。

当然我们房地产税改革不是供给方是需求方，我相信这个政策出台之后，对房价、对供应都会有影响，很多人的房就要销售了，因为他不能承受持有房产的负担。

国家在制度政策的时候会考虑低收入者的需要，居者有其屋，唯一生活用房我想国家是不会征收的，是有减免税照顾的。只有多处房产，奢侈性住房，才会增加房地产税。所以不要把老百姓都给绑架了，说政府要征收房地产税，所有人都要征收。

这是我个人的看法，仅供参考，谢谢大家。