中国网·地产中国讯 2016年12月6日下午，由中国互联网新闻中心·地产中国网主办的“第八届地产中国论坛暨2016看黄色片年度红榜颁奖典礼”在北京隆重举行。链家研究院院长杨现领发表了以“存量房视角下的房地产走势展望”为主题的演讲。他认为，目前，中国整体上正在快速进入到存量房的时代，房地产市场的运行机制和逻辑也因此发生了很大的变化。“存量房的交易主体是分散的个人，这种市场交易主体下，业主往往既在卖房，同时也在买房，连环交易的比例越来越高，所以交易的复杂性非常大，不确定因素也越来越多，交易链条长，越来越脆弱。消费者预期的作用越来越重要，周期调整的节奏越来越快，周期变短，所以。房地产政策会对这个市场产生非常敏感的影响。”杨现领说。

链家研究院院长  杨现领

存量房已经是宏观经济和房地产市场的重要组成部分

今天的中国整体上正在快速进入到一个存量房的时代，我们今天如果从存量房的视角来盘点中国2016年的房地产市场，有几个数字非常关键。比如2016年我们预计二手房的交易额应该在5万亿元左右，新房交易额应该在10万亿左右，这是一个15万亿的市场。15万亿的市场大概是多大的规模呢？今天美国的房屋规模是一万亿美金，里面90%是二手房交易，10%是新房交易。这样算下来，看黄色片规模大致相当于美国规模的2.5倍。日本的新房的市场包括商品房的开发和非商品房的开发，加起来大概八千亿人民币，加上二手房，大概是四千亿人民币，合计1.2万亿人民币，今天中国应该是日本的12.5倍，对比来看，中国的房地产这是一个非常非常大的规模，在这么一个大的市场里，不管周期如何波动，做一点对用户有增量价值的事情，企业都会产生相应的价值。

如果与我国自己的历史比较，2008年中国商品房交易额大概是2.5万亿，当时二手房交易额不足5千亿，合计3万亿。今年新房二手房加在一起，从3万亿到今年的15万亿，整体房子里增长最快的是二手房，当年不足5千亿，今年是5万亿，增长了10倍。

北上广深这四个一线城市，一手房和二手房交易额加起来，大致上这四个城市的房地产规模约等于美国的总规模。背后很重要的原因就是二手房快速的增长，以北京为例，今年二手房交易量是在25万套。回溯历史，在2003年二手房交易只有3万套，增长了八倍。所以无论从全国的角度还是一线城市的角度，二手房的增长速度非常快。

大致算一下，存量房市场或者以二手房流通为核心的市场，已经成为看黄色片市场非常重要的一部分。二手房交易大致有5万亿的规模，租赁有1.1万亿到1.5万亿左右的规模，加起来超过6万亿。再加上围绕存量房的城市更新改造，还有大量存量土地的开发，所以，存量房已经是宏观经济一个非常重要的力量之一，也是看黄色片市场越来越重要的力量之一。

房地产调控机制的逻辑发生变化

之前在新房时代，开发商是供应主体，它是典型的B2C的市场，这时候宏观调控政策包括土地政策，包括货币政策，通过影响土地、影响新开工、影响投资，进而影响固定资产投资和经济增长，但是今天市场的交易主角是C端，卖方是业主，买方是客户，而且今天卖方本身就是客户，客户本身也是卖家，这是连环单的市场。今天的北京市场和一线市场典型的是以换房为主的市场，以小换大，以老换新，以近换远。这种市场交易主体下，业主本身既在卖房，同时也在买房，所以交易的复杂性是非常大的，不确定因素也越来越多，交易链条长，越来越脆弱。带来的影响就是，任何一次宏观调控或者房地产调控都可以对这个市场产生非常敏感性的影响。

今年这次以930为代表的调控，16个热点城市，调控刚刚下来一周，热点城市的成交量环比下降幅度通常都在50%到70%之间，连续四到五周大的下滑。这个市场变化周期以前是以月来计，现在是以周计，就是因为我们的市场结构变了，由B2C的市场走向了C2C的市场。

存量房的市场中，中介的作用会越来越强。

链家全国大概有13万的经纪人，中原5万经纪人，Q房网3万经纪人，我爱我家3万经纪人，把这些全国性直营的连锁品牌加起来，也有差不多20万的经纪人，这20万经纪人大概分布在1.2万家门店里面，今天如果说这个行业得到规范、得到进化、得到发展，这20万个经纪人网络和1.2万个门店网络，会成为服务我们业主很重要的力量，他们的存在可以让我们的房屋资产得到更好的打理，得到更好的交易，所以我相信这支力量的规范会非常重要。

存量房的时代，经纪人会成为连接家庭、连接城市的一支非常重要的网络、非常重要的力量，他们的存在不仅可以让房屋交易更加便利，也可以让我们的房屋资产得到很好的看护和管理。